2023年，上海楼市的四大变化
今天刚上班问了一个问题：如果给2023年上海楼市一个关键词，你会选哪个？同事异口同声：跌。的确，目前悲观情绪弥漫市场，担心会进一步下跌。各大媒体更是把握住流量密码，只要唱衰、只要说跌，视频必火。不过环二不这么认为。一方面，“跌”只是一个市场现象，只是一个结果，不是市场本质。其次，“下跌”成为共识是下半年，上半年大家信心还在，“跌”只是描述了近期情绪。其实2023年上海楼市，最本质的特点是“变”。经过这一年，上海楼市彻底转向，方方面面都与之前180度转弯。01政策之变业内的朋友应该都有感觉，今年七月份bd河会议后政策急剧转向，对房地产的态度完全掉头。首先是少了一个词语。近些年只要涉及到房地产，“房住不炒”都会反复重申。七月份后，“房住不炒”几乎不提。继而多了一句话：市场供求关系已经发生重大变化。下半年的多次重要文件，这句话都有提到，前所未有。之前所有的房地产政策都是基于一个判断：主要矛盾在供应侧，盖房子的速度跟不上需求增长。今年七月份后大家刷新了这个认知：房地产主要矛盾在需求侧，房子已经足够，问题是需求不足。不管民间如何认为，官方就是七月份才做这样的调整。这个判断极其重要，决定了今后所有的政策都只有一个目的：尽可能的释放需求甚至提升需求。这个判断出来，一线城市才出现“认房不认贷”、降低首付比例、调整普宅等新政。在环二看来，这个调整来的晚了一些。年初普遍预期2023年房地产将全面恢复，YQ刚结束，百废待兴，大家信心满满。所以3月份来了开门红。业内预期上半年楼市会有利好，准备大干一场。然而利好政策一直没有等来，预期落空，楼市下行。 如果认房不认贷4月份出，2023年将完全不同。9月上海出了认房不认贷，市场好了半个多月，9月数据创了新高。大家都预期国庆前再出利好，然而没等来，预期落空后市场再次下行。不过好在方向变了，该来的总会来，我们一起期待2024。02心态之变房地产市场最直接的影响因素是预期。都预期房价涨，房价肯定涨；都预期房价跌，房价肯定跌。预期总是在自我实现。今年年初市场好，就是因为预期到位，大家对产业恢复、对自己收入甚至对房价都有乐观预期，楼市肯定好。现在楼市不好，也是因为大家预期悲观，不知道经济多久到底。其实比预期变化更本质的是，心态变了。之前一直有人讲中国人历来有房子情结，喜欢买房，其实都是营销套路。从古到今租房对名人有的是，建国后很多家庭都没自己住房，要么是厂里提供要么是zf提供。大家真正对买房痴迷，也就这20年。这20年的房价大涨，形成了民族共同记忆，深刻的影响了我们对房地产的认知。身边一套房子赚几百万的大有人在，晚买几个月少赚几十万的大有人在。买房能赚钱，还能免房租，谁不心动？然而这个信仰很快结束了。这一年一些著名小区跌幅超过30%，把大家吓坏了。身边口口相传的案例变成了：年初因为中介费没谈拢，房子没卖掉，现在跌了100万还卖不掉。这次下行形成了新的集体记忆，大家对房地产心态再次变化。首付再低，利息再低，只要买房不赚钱大家还是不去买。人还是那群人，但是经历过这次下跌后，人已经不是那群人。现在最重要的是，挽回大家对楼市的赚钱信仰。只要一线的房子还能赚钱，这个行业就还有希望。03市场之变市场本身也发生了很大变化。10年前，大家提起老破小一定会讲一个核心优势：流通性好，这在当时是行业共识。任何一个专家都会告诉你，老破小有很多缺点，但是就是好卖，不用担心砸手里。现在提起老破小，大家的共识是：卖不掉。不用说老破小，目前电梯两房都不好卖。中产大本营古美，品质小区三房都快被清空了，两房挂着没人接。不用说二手房，新房里都是大户型好卖啊。20年来，上海新房市场一直是大户型单价低、小户型单价高，直到今年完全掉过来：大户型更贵。浦东新盘浦开云璟，120平大三房均价9.5万，97平均价8.8万，85平均价8.1万。你猜怎么着？依旧是大户型先卖掉。下面是群友分享的浦开云璟开盘选房现场，大户型都被选没了，5号楼小户型还没人要。大户型单价更高、更好卖，直接让从业十多年的营销总惊掉下巴：神马情况，以前没见过啊。上海市场结构整体发生了重大变化。04新房之变前面提到了一点，新房变得大户型更好卖。新房的变化可不仅这一点，整个操盘逻辑发生了重大变化。最直接的，倒挂几乎全部消失。最先消失的是杭州、南京，毕竟“打新”游戏在这些城市传过来。当年买一套赚几百万，都想去买新房，很多本来不需要买房的也去买了。后来大家发现有些套路，买一套赚几百万是参照了旁边二手房，但是没人说二手房不跌啊。南京江北新区二手房由5万多跌到3万多，原来3万多买新房的也不赚钱了。上海也一样，原来大虹桥蟠龙天地二手房号称10万，新房才6万多，买一套赚400万。现在蟠龙天地跌到了8万，倒挂也快消失了。倒挂消失将全面影响2024年上海新房市场，不来一些“足够劲爆”的刺激政策，新房可能陷入滞销。新房的难点不止于此，客户也没那么好忽悠了。原先新房营销主打规划。海湾规划了世界第九大湾区，卖了很多房子；美兰湖规划出来，房价炒到新江湾的高度。大虹桥热度居高不下，朱家角的楼盘都属于辐射范围。现在的问题是，大家已经没那么信规划，再凭一张A4纸卖房变得很难。最后一个让大家兴奋的规划是临港新片区，套了不少人。浦东枢纽的规划不亚于大虹桥，然而周边楼市毫无反应，甚至土拍开发商都没什么热情。最后那块地还需要浦东国企托底，差点流拍。本质的变化是，大家选房时由注重成长性，变为确定性。原来规划能带来溢价，A4纸一出来房价就开始涨；现在确定性能带来溢价，确定性强的地方价格越高。这个重大变化，将深刻影响板块格局。上海楼市正在经历几十年未有之大变局，以上四个只是部分表象。2023年后，楼市的发展方向、上海区域价值梯队、各类产品定价规则都将发生重大变化。我们一切的判断，都要建立在这个大变革之下，再沿用之前的经验极有可能踩坑。受限于篇幅暂时讲这么多，更多更详细的分析欢迎大家添加微信沟通。▼以上为正文编辑∣环线咨询
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